Zůstat o krok pozadu za tržní cenou znamená prodělat
Chci prodat a nebo musím prodat ? Toto je asi základní otázka, kterou by si měl položit, každý prodávající nemovitosti v dnešní době. Prognóza ČNB z loňského roku tvrdila, že na jaře dojde k mírnému oživení realitního trhu.
Prodali jste ?
Prodáváte ?
Jak dlouho ?
Cítíte oživení ?
Za kolik prodáváte ?
Jednoduché srovnání Vám může nabídnout například internet. Zadejte si svou nemovitost podle parametrů na inzertním webu a hned uvidíte, kde se v pelotonu nabízených bytů, domů či pozemků právě nacházíte. Realita je taková, že nabídka a to nejen v Karlových Varech v této chvíli výrazným způsobem převyšuje poptávku a pokud chcete skutečně prodat je nutné se smířit s faktem, že tady a teď, tedy v Karlových Varech v roce 2011 nabídka několika násobně převyšuje poptávku a pokud skutečně chci anebo dokonce potřebuji prodat musím se smířit s faktem, že to není cena kterou bych si přál a která by se mi líbila.
Prodávají Ti, kteří tento fakt přijmou.
Z praxe můžeme bohužel hovořit o mnoha příkladech, kdy prodávající musel prodat a nebyl ochoten se smířit s cenou, kterou jsme mu doporučili. Jeden za všechny.
Prodávali jsme byt a majitel požadoval 1 800 000, - Kč. Doporučili jsme mu reálnou tržní cenu 1 700 000, - Kč za kterou byl byt prodejný. Majitel po dlouhém dvouměsíčním váhání souhlasil s cenou. V té době jsme mu již museli bohužel doporučit cenu 1 600 000, - Kč. Krátce, majitel šel vždy o krok pozadu oproti trhu. Výsledkem byl prodej za 1 300 000, - a to v době kdy byl skutečně nucen prodat. Při prodeji smutně povzdechl a řekl, „ škoda, že jsem tenkrát nešel na těch doporučených 1 700 000, - Kč. Mohl jsem mít o 400 000, - Kč více. S takovými případy se bohužel setkáváme dnes a denně a majitelé nemovitostí, kteří jsou nuceni z různých důvodů prodat se připravují o stovky tisíc i miliony korun.
Úlohou kvalitní a slušné realitní kanceláře je prodat nemovitost za nejlepší možnou cenu, ovšem za cenu, která odpovídá realitě. Klientům, kteří nás osloví klademe jako jednu z prvních otázek, zda je prodej skutečně nutný, protože v dnešní době je dobrá doba pro kupující, nikoliv pro prodávající.
Pokud je prodej skutečně nutný doporučíme reálnou tržní cenu. Příjemnou vyjímku tvoří prodeje kdy se z prodeje hradí koupě dalšího bydlení, protože zjednodušeně řečeno o co méně dostanu o to méně zaplatím při pořízení nového bydlení a pro prodávajícího je podstatná částka, která mu zůstane. V případě kdy klient respektuje reálnou cenu má většinou do dvou, tří měsíců prodáno. V případě, že klient na nepřiměřené ceně trvá pak jsme nuceni doporučit službu jiné realitní kanceláře.
Ano, na trhu jsou realitní kanceláře, které Vás přivítají z otevřenou náručí a řeknou Vám ano to Vám samozřejmě prodáme za Vámi požadovanou cenu. Bohužel někde není realitní makléř hodnocen podle prodejů, ale podle takzvaných náborů či náběrů. Zjednodušeně přinese Vaši nemovitost do portfolia realitní kanceláře a ta se pak honosí jak pestrou a širokou má nabídku. Jinými slovy, ale říká podívejte my neprodáváme. Většinou to funguje tak, že majitelé některých realitních kanceláří „ tlačí“ na nábory nových nemovitostí a jejich filosofií je, že v tom množství se sem tam něco prodá. Většinou to dopadá tak, že se nemovitost „ zaparkuje na internetu“ a tím celá záležitost končí, protože makléř přece musí dělat nábory, podle kterých je hodnocen. Ono, ale když se řekne A = náběr musí se říci i B a B = aktivní prodej a práce s nemovitostí.
Kdy Vám tedy naposledy volal Váš makléř ?
A nebo voláte Vy jeho ?
Pokud se Vám tyto řádky nelíbí a raději slyšíte od Vašeho makléře Vám příjemnou cenu několik jednoduchých rad a poznatků :
Jak dlouho prodáváte ?
O kolik za dobu prodeje poklesla cena nemovitostí ?
Jakou formou a v jaké kvalitě je prezentována Vaše nemovitost ? ( kvalitní popis ? počet a kvalita fotografií ?)
Jak často Vás kontaktuje Váš makléř ?
Zeptejte se svého makléře například na následující :
Co jste v poslední době prodal ?
Můžete mi dát reference a kontakty na prodávající z Vašich posledních prodejů ?
Váš makléř Vám tvrdí, že Váš byt 3+1 ve Staré Roli je prodejný za 1,7 milionu ?
Jednoduchá rada podívejte se na internetu třeba na Sreality. Například v Rybářích pořídíte stejný byt po kompletní kvalitní rekonstrukci za 1,4 milionu. Proč by se měl tedy prodat ten Váš ? Dnes je v nabídce je 116 bytů 3 + 1 a to je jen jeden z nabídkových webů.Skutečná nabídka je podstatně větší a ceny na webových stránkách a v různých vývěskách navíc neodpovídají skutečným cenám za které se opravdu prodává. Proč tedy zájemce koupí právě můj můj byt ? Odpověď je nasnadě, kvůli ceně. Faktory, jako, že je byt po rekonstrukci hrají i v dnešní době určitou roli, ale při dnešních cenách již nejsou natolik podstatné.
Další významná fakta ovlivňující trh v Karlových Varech
Minulost : Karlovy Vary mimo jiné byly specifikem díky zájmu občanů z Ruské federace a to se promítalo do velmi nadstandardních a přemrštěných cen nemovitostí v této lokalitě.
Současnost : Karlovy Vary jsou dnes specifikem mimo jiné i díky tomu, že občanů z Ruské federace valem ubývá. Pokud u nás ještě před dvěma lety 4-7 z deseti nemovitostí koupili Rusové, dnes je to sotva jeden prodej.
Pokud si řeknete, no konečně Ti Rusové zmizí a prodáváte, dobře, ale nečekejte, že prodáte za takovou cenu jako v době kdy tu byli.
Proč ?
- Někteří Rusové zchudli v době krize,navíc mnozí z nich spekulovali v akciích a ty samozřejmě v době krize neudělali skok nahoru a neudělali z nich ještě větší boháče. Co nezvládla krize a akcie o to se zdatně staral premiér Putin, který zestátňoval kde se dalo.
- Novela zákona platná od 1.ledna 2011 vyhání cizince z lázní. A skutečně během několika měsíců opustily Karlovy Vary stovky rusky hovořících cizinců. A jedná se jak o dělníky, tak ruské podnikatele a to i takové, kteří zde proinvestovali miliony korun. Nejen lázeňské město, ale i česká republika tak přichází o potencionální investory. A to se nejedná pouze o ruské investory, ale o investory například z EU či jiných zemí světa, kteří znechuceni byrokracií, korupcí a nesmyslnými zákony začínají opouštět nejen Karlovy Vary.
- Pro občana Ruské federace je v dnešní době prakticky nemožné díky zpřísnění podmínek u bank koupě nemovitosti na hypotéku. A který Rus čerpá hypotéku ? Bohatý a nebo ten který přijel do Karlových Varů pracovat ? Pro koho přijel pracovat ?
V tomto okamžiku se na trhu nemovitostí začíná otevírat prázdný prostor. Kdo ho vyplní ? Navíc další významnou skutečnost sehrává i ta skutečnost, že mladí lidé z nedostatku pracovních příležitostí opouštějí Karlovy Vary a to v době, kdy je přebytek bytů, domů i pozemků nemluvě o prázdných developerských projektech za nesmyslné ceny. Dále neumíme odhadnout co se stane v okamžiku pokud banky uvolní zastavené nemovitosti, které nejsou lidé schopni splácet a v této chvíli se nabízejí pouze v elektronických dražbách.
Tedy chcete anebo potřebujete prodat …… ?
ABRA REAL s.r.o. Václav Pelíšek
Fotogalerie
