Analýza realitního trhu v Karlových Varech na rok 2010

OBSAH

1. Analýza realitního trhu v roce 2009

2. Analýza realitního trhu pro rok 2010

3. Rozdělení trhu

                        a) rezidenční

                        b) komerční

                        c) developerské projekty

                        d) pozemky

                        e) investiční příležitosti se zaměřením na karlovarský kraj

4. Ceny nemovitostí obecně

                        a) starší cihlové byty

                        b) starší panelové byty

                        c) novostavby

5. Vývoj do budoucna

6. Ceny bytů v regionech ČR 2004 - 2008

7. Závěr

 

1. Analýza realitního trhu v roce 2009

V roce 2009 ceny nemovitostí klesaly a realitní trh se téměř zastavil. Nakupovali nebo prodávali pouze ti, pro něž toto bylo naprosto nezbytné. Dá se tedy říci, že v tomto roce objem obchodů poklesl cca o 50%. Loňský rok byl tedy pro realitní trh doslova mrazivý. Obchody zamrzly a nikdo nechtěl kupovat ani prodávat. Kupci čekali na ohlašovaný pokles cen - a když ceny klesly, kupci čekali, zda neklesnou ještě více. Prodávající nechtěli ceny snižovat - a když je přeci snížili, v očích kupujících snížili málo.

Toto dokládám v příloze č.1 - zrealizované zakázky společnosti ABRA REAL s.r.o. za rok 2009. Zde je vidět, jakým směrem se realitní trh v tomto roce ubíral. Prodávali se nemovitosti s nejnižší cenou na trhu, nebo nemovitosti lukrativní, či pro klienty zajímavé ( z hlediska místa, či typu nemovitosti). V této příloze zároveň vidíme nejvíce poptávané nemovitosti a to: malometrážní byty, garsoniéry, 1+1, 2+1.

2. Analýza realitního trhu pro rok 2010

Letošní rok by měl podle statistik být jiný. Lze pozorovat jistý trend v růstu objemu realitního trhu. Ceny nemovitostí jsou očekávány spíše stabilní - a jen výjimečně budou významněji klesat či růst.

Jako ředitelka společnosti ABRA REAL s.r.o. mohu říci: „Od konce minulého roku zaznamenáváme celkové oživení realitního trhu a to jak v množství nabídek, tak i poptávek. Například prosinec 2009 a leden 2010 byly pro naši společnost rekordními měsíci po dlouhé době.

3. Rozdělení trhu

Na základě dnešních informací se domníváme, že se realitní trh v loňském roce dostal na své dno, jsou zde tedy předpoklady, aby v letošním roce mírně rostl. Na současných prodejích tento trend již pozorujeme. Vývoj bude z velké části záviset na ekonomickém vývoji a s tím spojené náladě na trhu.

a) Pokud hovoříme o celkovém objemu obchodů na trhu rezidenčních nemovitostí, oproti úrovni roku 2009 předpokládáme mírný nárůst.

b) Naproti tomu v oblasti komerčních nemovitostí lze ještě pro rok 2010 očekávat spíše stagnaci až mírný pokles. Komerční trh bude nadále stagnovat.

c) Developerské projekty zřejmě čeká oživení. Ovšem nebude nijak závratné. Především na počátku hospodářské krize na přelomu let 2008 a 2009 řada developerů pozastavovala své projekty a oddalovala tak investice do výstavby nových nemovitostí. Letos začnou opět postupně rozšiřovat svou nabídku. A to z několika důvodu - jedním z nich je vytváření portfolia pro roky 2011 a 2012, dále pak skutečnost, že již vyprodali část svých zásob v dokončené výstavbě, a v neposlední řadě v návaznosti na pozitivní signály pomalého zlepšování celkové ekonomické situace. Avšak přesto sedá dle analýz předpokládat, že nově zahájená bytová výstavba se propadne na úroveň let 2004 - 2005. Developeři budou opatrní a byty budou stavět v etapách po menším množství kusů. Developeři budou stejně jako v loňském roce velmi konzervativní při uvádění nových projektů na trh. Ty budou realizovány spíše v menších etapách, často v řádech desítek, nikoli stovek bytů. Klienti si dnes vybírají bydlení nejen podle kvality projektu, přičemž zájem budí zejména malometrážní byty garsoniéry, 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1. Tempo prodeje a výstavby určí celková kondice ekonomiky, potažmo přístup k hypotečnímu financování."

d) Investice do pozemků bývá nejčastější investicí větších rozměrů. Do pozemků investují nejen fyzické osoby, ale i právnické společnosti, banky apod.. Stálý růst pozemků je zapříčiněn jednoduchou rovnicí, která praví, že to co ubývá musí zákonitě získávat na ceně. Je to stejné jako se zásobami ropy. Čím jsou zásoby menší, tím logicky stoupá cena pohonných hmot a všech komodit, které se z ropných derivátů vyrábí. Pozemky jsou na tom velmi podobně. Jejich cena bude i v budoucích letech růst, protože jejich nabídka se zmenšuje. Uvědomují si to i velké developerské společnosti, které již nyní zkupují pozemky na nichž plánují výstavbu za 5 a více let. U koupi pozemků ovšem dbejte na opatrnost spojenou s možností jeho budoucího využití. Pokud koupíte např. byt, tak jej můžete okamžitě začít využívat. Pokud ovšem koupíte pozemek, tak je důležité jak o jeho využití hovoří územní plán dané obce. Stejně tak je důležité prověření přístupu k inženýrským sítím, infrastruktuře, zjištění zdali se nejedná o zátopovou oblast atd. Investici do pozemků , avšak upozorňujeme „v návaznosti na ceně", z dlouhodobého hlediska doporučujeme.

e) investiční příležitosti se zaměřením na karlovarský kraj

V Karlových Varech je mnoho hotelů a penzionů na prodej. Protože ale lázeňský trojúhelník Karlovy Vary, Mariánské Lázně a Františkovy Lázně byly vyhledávanou investorskou lokalitou, snaží se majitelé hotelů, penzionů a rekreačních objektů prodat své nemovitosti za ceny, které jsou dalo by se říci jejich zbožným přáním, nikoliv tedy cenou, která by byla pro investora z jakéhokoliv pohledu zajímavá. Ve většině případů, pokud budeme uvažovat o koupi takového hotelu ( při cenách, které se zde pohybují mezi 4 000 000 - 5 000 000 euro), dostáváme návratnost investice někde mezi 80 - 120 lety (podle velikosti hotelu a počtu lůžek). Tedy uložit peněžní prostředky můžeme, ale mluvit o rozumné investici (za kterou považuji návratnost investice maximálně do 15 let), to tedy rozhodně ne.

Vzhledem k této situaci, investoři v Karlových Varech vyhledávají jiné možnosti zhodnocení jejich finančních prostředků. Někteří poptávají vilové domy, které následně přebudovávají na apartmány. Nabídka apartmánů je nyní trend, který se v Karlových Varech těší velké oblibě investorů.

Za investicí s největší návratností pro rok 2010 považují realitní odborníci a analytici koupi staršího cihlového domu a jeho následné přebudování na dům s malometrážními byty. Ovšem u této investice je rovněž velice důležitá cena takového domu a následné přestavby (ceny materiálu, rekonstrukčních prací .......).

4. Ceny nemovitostí obecně

a) Starší cihlové byty zaznamenají spíše pokles naopak novostavby mírný růst.

Ceny nemovitostí je to, co zájemce o prodej i nákupu zajímá nejvíce. Přesto je tato část nejméně vypovídající - asi tak, jako byste sledovali průměrnou cenu jednoho kusu pečiva. Do stejné misky se vhodí rohlík, chléb i exklusivní sladké či masové pečivo a smíchá se z nich jakési číslo, které nic neřekne ani o ceně rohlíku ani o ceně chleba.

Určujícím faktorem je kvalita nemovitosti a lokalita, ve které se nachází. Byt v secesním domě v centru většího města může přinést několikaprocentní zhodnocení, zatímco byty v panelových sídlištích už nejspíš na hodnotě nezískají. O vývoji cen bytů je velmi obtížné mluvit v obecných kategoriích, vždy je nutné znát konkrétní podmínky u konkrétního bytu a na základě těchto znalostí ke konkrétní nemovitosti vypracovat analýzu a tržní hodnotu bytu.

Na druhou stranu... rostou-li ceny nemovitostí, může růst i ta vaše; nebo přinejmenším je to argumentem, proč nabídkovou cenu zvýšit. Naopak klesá-li průměrná cena na trhu, mají argumenty na své straně kupující. Nic to nevypovídá o konečné ceně konkrétního bytu. Ale přerozděluje to vyjednávací sílu.

b) Starší, zejména panelové byty již dlouhodobě nesplňují požadavky pro moderní bydlení, většina těchto bytů má akustické nebo tepelně-izolační problémy. Většině panelových bytových domů navíc skončila nebo brzy skončí jejich životnost a nákladné rekonstrukce životnost prodlouží jen o několik let. Z těchto důvodů předpokládáme, že u starších nemovitostí bude mít cenová úroveň spíše klesající

c) U novostaveb se pokles cen neočekává. Vývoj cen novostaveb bude určitě v I. pol. 2010 stagnovat, hodně bytů dočasně zlevní - důvodem je makroekonomická situace (pokles HDP, nárůst nezaměstnanosti, pokles maloobchodních tržeb, nízká míra inflace, opatrné hypoteční banky). V některých méně atraktivních lokalitách mohou ceny ještě klesat u bytů a domů, které se již dlouho neprodaly a jsou dokončené. Oživení nastane nejdříve II. pol. 2010, ale spíše až 2011.

Růst cen novostaveb by neměl překročit 5% úroveň.

5. Vývoj do budoucna

Za sníženou poptávkou a tím i stagnujícími cenami je současná ekonomická recese, pro niž lidé odložili svou poptávku po bydlení. Ta stále trvá a po oživení ekonomiky může opět převýšit nabídku nových bytů.

V řadě evropských zemí koriguje tyto umělé výkyvy stát, který v době ekonomického propadu stimuluje investice do bydlení. Takové zásahy působí anticyklicky, pomáhají celé ekonomice překonat krátkodobé propady. Navíc výrazně stabilizují vývoj cen nemovitostí. Nejdále je asi Francie, kde funguje silná podpora sociálního bydlení, garance financování, či daňové úlevy pro ty, kteří v době útlumu investují. Něco podobného by potřeboval i český trh.

Všem společnostem zúčastněným na realitním trhu vyhovuje spíše růst cen. Banky mají stabilněji zajištěné úvěry, realitní kanceláře mají prodejní argument, proč spěchat s pořízením nemovitosti, a developeři při růstu cen starších nemovitostí nezískávají levný substitut. Z tohoto důvodu soudím, že je velmi pravděpodobná spíše stagnace či mírný pokles cen nemovitostí než jejich mírný růst.

6. Ceny bytů v regionech ČR v letech 2004 - 2008

7. Závěr

Závěrem lze tedy doporučit tyto investiční příležitosti:

1. koupi staršího cihlového domu a jeho následné přebudování na dům s malometrážními byty. Ovšem u této investice je rovněž velice důležitá cena takového domu a následné přestavby (ceny materiálu, rekonstrukčních prací .......)
2. koupi pozemku, přičemž dbáme na povrch pozemku, místo, cenu.....
3. pokud neočekáváme okamžitou návratnost investice, lze také doporučit koupi bytových jednotek (pod cenou) s následným pronájmem a prodejem po pěti letech vlastnicví
4. dražby (v současné době nalezneme velice málo pro investora výhodných dražeb). Vyvolávací cena se zpravidla blíží k ceně prodejní. Nevýhodou je, že při nákupu chybí možnost si nemovitost osobně prohlédnout, byty bývají vybydlené. Příklad v současné době „zajímavé"dražby přikládám v příloze č. 2. Přičemž je třeba si uvědomit, že reálná tržní prodejní cena takového bytu je max. 900 000,-- Kč.